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jz20201228 2022-07-06 18人围观 ,发现0个评论 趣玩直播_抓饭直播_诸葛有料

  21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

  万众瞩目之下,深圳第二轮集中供地终于上架。

  2022年7月5日,深圳市规划和自然资源局发布深圳2022年度第二批居住用地挂牌出让公告。根据公告,深圳本轮集中供地共推出16宗宅地,总起价349.83亿元,总用地面积约33.29万平方米,总建筑规模约179.85万平方米,将于8月4日集中出让。

  在市场触底回升趋势逐渐明显的当下,深圳本轮集中供地或将成为市场冷暖变化的一个风向标。今年上半年,深圳楼市在并无太多利好政策推出的背景下,市场保持清淡,随着全国楼市暖风吹来,深圳楼市也有望走出低谷,保持良好健康发展的态势。

  审慎不改

  深圳本轮集中供地总体仍偏审慎。

  分区域来看,深圳本轮集中供地的大户是宝安和龙岗两个区域,分别各推出4宗;此外,龙华则上架3宗,坪山、光明则分别有2宗供应,前海合作区则挂出1宗土地。

  深圳本轮集中供地推出的地块数量仅次于去年的第二轮集中供地。在加大住宅用地供应的前提之下,深圳官方发力明显。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也分析认为,此次出让地块宗数和挂牌起始价仅次于去年年中,彰显了市场“回升在即”背景下,房企可能在回升前提前布局土地储备的预期。由此,政府土地供应端,也积极回应诉求和引导市场预期,以增加供应来激发需求,促进供需两端同步着力,让新房市场从供地到开发再到销售,能够全链条回升。

  从规则上来看,深圳这一轮集中供地并无太大变化。

  大的框架之上,深圳本轮集中供地沿用原有规则,继续采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让,即限地价、限普通商品住房平均销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积,竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积,达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。

  深圳这一轮集中供地中,起价最高、面积最大的是位于龙华民治街道的一宗混合用地。这宗地为包含商业、住宅、道路及绿化等业态,为面积约5.70万平方米,建筑面积45.83万平方米,挂牌价79.69亿元,最高限价91.64亿元。

  一位熟悉深圳市场的人士告诉21世纪经济报道记者,目前初步测算结果估计,这宗地块的操盘难度比较大,对开发商的要求也比较高。

  除此以外,深圳本轮集中供地在限价之上也较为审慎,显示官方“稳房价、稳楼市、稳预期”的态度。

  其中,南山前湾片区的一宗宅地是限价最高的地块,根据公告,其限售均价为10.71万元/平方米。虽然对比去年年底由深业和安居联合体拿下的前海桂湾地块限价9.2万元/平方米要高出不少趣玩直播_抓饭直播_诸葛有料,但位置上并不能完全等同。

  本次出让的地块所对标的应该是2020年年底,由金地、华润、电建和前海控股联合拿下的前湾地块销售限价。根据当时的出让公告,这宗地块的销售限价也为10.71万元/平方米,两相对比,这一轮销售限价并无实质性放开。

  李宇嘉指出,深圳供地有所为有所不为,在配建保租房、自持等长效机制,依旧保持了过去的做法。这尽管会提高开发商拿地的成本,降低积极性,但从长远来看,这也是开发商必须要面对的形势,也是开发商多元化转型,拓展新赛道的必由之路。

  触底回升

  今年上半年以来,全国房地产市场下行明显。受此影响,一线城市楼市表现也较为低迷。

  深圳贝壳研究院统计数据显示, 2022年上半年深圳新房住宅成交16126套,同比下降38.3%。

  事实上,受到市场大环境变化的带动,今年上半年深圳新房与之前相比去化普遍较为艰难,冷热分化也相对明显。即便是昔日网红盘,销售情况也不复以往。例如,深圳华润城过去7次开盘均实现日光,但于2022年6月推出的最后一批344套房源,在价格略有倒挂的情况下,最终售出303套,去化率达8.8成。

  除此以外,在竞品较多的区域,即便是国企背书且产品不错的楼盘,去化也不如想象中好。以深铁璟城为例,其作为深圳宝安的TOD大盘,推售房源1234套,有效认筹却仅录得234批,认筹率不足两成。

  一位深圳的开发商人士告诉21世纪经济报道记者,深圳现在的新盘非常卷,“用转介跟渠道的还好些,但也不是打包票,竞品一多蓄客没做好开盘时机不对趣玩直播_抓饭直播_诸葛有料,就很难卖得动。”

  新房尚且如此,二手房表现也未有起色。

  根据乐有家统计的数据,2022年上半年,深圳二手房仅成交9965套,同比大跌近65%,为2007年以来最低谷;此外,根据深圳贝壳研究院数据显示,2022年上半年,深圳二手房新增挂牌均价同比下跌0.8%,环比去年下半年下跌1.5%。

  深圳贝壳研究院分析称,“整体来看业主心态和预期有所弱化,报价趋向合理。今年上半年二手房成交议价率为5.9%,创下近年来新高,也表明当前博弈偏向于买方市场趣玩直播_抓饭直播_诸葛有料,尤其急于出售或急需用钱的业主议价空间更大。”

  李宇嘉指出,相比上海、杭州等热点一二线城市,深圳新房市场回升较慢,二手房市场继续低迷,一二手房循环比较差,导致市场预期更加低迷,这可能是影响深圳土地市场最大的变量。

  不过,李宇嘉续称,深圳既有的调控政策未有松动以及居民预期并未有明显好转的情况,预计到今年下半年会有改观。“首先是政策利好的叠加影响将在下半年体现;其次房地产市场交易量在5-6月份已有好转,尽管不明显;最后,新房市场下半年回升会更明显,这会带动土地市场好转。”

  (作者:吴抒颖)

责任编辑:王翔

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